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土地使用权的筹划思路

| 2020-06-27

  在土地使用权不同的财务处理上,企业一般按照2001年1月1日开始执行《企业会计制度》的规定进行,该制度规定,“企业购入的土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算;待该项土地开发时,再将其账面价值转入相关在建工程(房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目)”,并没有明确规定是将全部的土地使用权价款,还是房屋、建筑物对应的土地使用权价款转入在建工程核算,待房屋、建筑物完工后转入“固定资产———房屋”、“建筑物”科目。而房产税的计税方法和计税原值是根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)规定,房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计算缴纳。《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕第008号),房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的,在计征房产税时,应按规定调整房产原值,对房产原值明显不合理的,应重新予以评估。
  税务机关将以财务账簿上“固定资产”科目中的房屋、建筑物原价作为房产税的计税原值,税务机关有权按照规定调整房产原值,对房产原值明显不合理的,可以重新进行评估。
  关于土地使用权核算的规定,在《实施企业会计制度及其相关准则问题解答》(财会〔2001〕43号)中又进一步的明确,公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值,转入开发商品房成本,或转入在建工程成本后,其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限,再预计该项房屋、建筑物的净残值时,应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素,并作为净残值预留,待该项房屋、建筑物报废时,将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分,转入继续建造的房屋、建筑物的价值,如果不再继续建造房屋、建筑物的,则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的,按其账面价值结转固定资产清理。
  执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不作调整,其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。
  综上所述,2001年1月1日前,取得的土地使用权,在无形资产中核算,不需要缴纳房产税。2001年1月1日后取得的土地使用权,用于自行开发建造房屋、建筑物的,应将形成房屋、建筑物所对应的土地使用权价款,转入“固定资产———房屋”、建筑物明细科目,构成房屋、建筑物的原值,缴纳房产税,将道路、围墙、绿化等建筑物对应的土地使用权价款仍保留在无形资产中进行核算和摊销,不需要缴纳房产税。投资者投入的房产,或者连同土地一同购入的房屋、建筑物,由于取得时的价款,房价和土地使用权的价格是合并在一起的,财务上核算应计入房屋、建筑物的原值,缴纳房产税。

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