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企业房屋置换营业税支出节税思路

| 2020-07-03

提问问题:
今年8月份,我单位与我市一家房地产公司开始洽谈一房屋置换事宜。我单位决定将自建自用的两幢旧办公楼,按折旧后的净值500万元(公允价值1500万元)加上1000万元的银行存款,与该房地产公司置换一幢新办公楼(公允价值2500万元),作为公司总部办公场所。在我们双方就房产置换与过户手续即将谈妥、签订置换合同的时候,参与资产评估的中介机构提到房产置换中的节税事宜。他说通过房屋参股或可节税,但他对税收政策是否允许不甚了解。请问,我们两家公司进行房屋置换,可否进行节税策划,应如何通过股权投资减少纳税?

专家解答如下:
根据所述问题,实际上你们两个单位之间的不动产置换是一种非货币性交换行为,按照营业税法规定,在税收上就是相互销售行为,双方都需要缴纳营业税及相关税费。而且,你公司这种置换行为,在计算营业税计税依据时,不能减除资产账面价值或资产原值。 

《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)第三条中“关于营业额问题”的规定是:“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”

上述文件规定销售收入可以减去不动产原价,是指纳税人购置的不动产或土地使用权。然而你公司自己自建的不动产,包括房地产公司置换的自建开发产品,都不能减去原值金额,也不能单独减去不动产中的土地使用权购置原价。

所以,你公司需要缴纳营业税为:1500×5%=75(万元);房地产公司需要缴纳营业税为:2500×5%=125(万元)。双方合计缴纳营业税为200万元。

如果你公司和房地产开发公司不缴纳营业税的话,只需在资产置换时,事先进行简单的筹划即可。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)就股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税明确规定:以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

根据上述文件,我们可以作这样的假设:
首先,你公司可将房产作价1500万元,再加上1000万元现金,合计2500万元,投资到房地产公司,暂时成为房地产公司的股东。房地产公司办理变更注册登记后,随即将2500万元股权转让给房地产公司的原股东。此过程可以顺利地将自己的固定资产不动产转移至房地产公司,两个环节都不需要缴纳营业税。然后,房地产公司将自己的开发产品作价2500万元投资到你公司,也暂时成为你公司的股东。你公司办理变更注册登记后,房地产公司随即将2500万元股权转让给你公司的原股东。此过程可以顺利地将房地产公司的开发房产转移至你公司,两个环节也都不需要缴纳营业税。

通过以上简单的投资筹划,与原先资产的直接置换相比,你们两公司少缴营业税200万元,同时也达到了资产置换的目的。不过,此过程比直接置换时间上要求相对长一些,而且双方不要同时投资,避免后投资者以不动产投资时,税务上视同先投资者是收回投资,认为后投资者是以房产抵还先投资者的股权收回,如此,可能造成后投资者缴纳营业税的不利结果。

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