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解读财税[2010]121号文件

| 2020-07-03

关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税[2010]121号)这个文件的标题仅表述了文件规定的第一条,其他两条都是“搂草打兔子”,所以本人也东施效颦、将计就计,故题目说是解读该文件,其实只解读第二条和第三条。

不过这个文件还真的振聋发聩呢,至少对那些热衷于利用新会计准则对土地使用权的核算规定来规避房产税的朋友来说,倒是当头棒喝了。

文件第二条规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
例如,某公司经营租出房产一套,该房产原值500万元,租期三年,共收租金300万元,第一年年初支付80万元,年末支付30万元,第二年年末支付120万元,第三年年末支付70万元,第一年的上半年为免租期,请正确计算房产税并做出会计处理。
出租方:第一年年初
借:银行存款                       80
  贷:其他应收款——待摊房租收入    80

借:营业税金及附加                 4.4
  贷:应交税费——应交营业税        4
      应交税费——应交城建税        0.28
      应交税费——应交教育费及附加  0.12

借:管理费用                      2.1 
   贷:应交税费——应交房产税        2.1

注:本例子是按照会计准则规定做出会计处理的,麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等,而租赁准则又要求在租赁期(包括免租期)内均摊租金收入,营业税税法却要求开票纳税,房产税也有特殊规定,故:
1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元
2、房产税=500×(1-30%)×1.2%×6÷12=2.1万元

第一年年末
借:银行存款                       30
    其他应收款——待摊房租收入     70
  贷:其他业务收入                   100

借:营业税金及附加                1.65
  贷:应交税费——应交营业税        1.5
      应交税费——应交城建税        0.105
      应交税费——应交教育费及附加  0.045

借:管理费用                  6
贷:应交税费——应交房产税     6

注:
1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元
2、房产税=100×12%×6÷12=6万元
3、所得税确认收入为100万元

第二年年末
借:银行存款                       120
  贷:其他业务收入                 100
      其他应收款——待摊房租收入     20

借:营业税金及附加                6.6
  贷:应交税费——应交营业税       6
      应交税费——应交城建税       0.42
      应交税费——应交教育费及附加 0.18

借:管理费用                 12
贷:应交税费——应交房产税    12

第三年年末
借:银行存款                       70
    其他应收款——待摊房租收入     30
  贷:其他业务收入                   100

借:营业税金及附加                3.85
  贷:应交税费——应交营业税         3.5
      应交税费——应交城建税         0.245
      应交税费——应交教育费及附加   0.105

借:管理费用                      12  
  贷:应交税费——应交房产税       12

该房屋使用至第三年中期。

文件第三条规定:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

例如,某公司,年初购入房产一栋,作为办公楼使用,价值1000万元,经专业的评估机构确认,该建筑物价值600万元,土地价值400万元,房屋残值为10%,按照30年计提折旧,土地按照40年摊销,无残值。请为该企业做出会计处理。
借:固定资产——办公楼     600
    无形资产——土地       400
   贷:银行存款               1000

借:管理费用               34.2
  贷:累计折旧(600×(1-10%)÷30×11÷12)   16.5
      累计摊销(400÷40)                       10
      应交税费——应交房产税                      7.7

房产税=1000×(1-30%)×1.2%×11÷12=7.7万元

需要注意的是,如果纳税人是融资租入或者分期付款购入,并符合融资条件的,按照新会计准则规定,应按照所支付款项的现值计入资产的账面价值,而房产税的计税依据所论述的“房产原值”基本上是指账面价值,即在这种情况下,利息是不征收房产税的。 

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