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地产税务稽查风暴再次来袭

| 2020-07-09

  又到一年查税季。

  整个2013年,全国各行业共查补税收1234亿,比2006年增加了三倍,其中房地产(000736,股吧)几乎占据了半壁江山。2014年税收专项检查大幕刚刚初启,房地产和建筑安装业又被国税总局列为指令性检查项目,即所有省份都要按照国家税务总局的要求进行的必查项目。

  经济观察报从国税总局了解到,今年税务稽查要求重点开展重点税源企业检查,以及税务“黑名单”曝光。房地产行业因利润高、涉及金额大、牵涉税种多,被当作国家税收的重要税源,从而备受税务机关的“关照”。

  虽然在国税总局的统计数字里,2013年的1234亿查补税收,涉及房地产和建筑业总计400多亿元,接近40%,居第一位。但在一位曾任职数家大型房产公司财务总监的人士看来,这个比例显然被低估了。“从2006年到2013年,房地产行业在查补税款中的比例从42.5%直接到了50%。”上述财务总监告诉经济观察报,每年不用查其他行业,直接找房地产就可以。

  今年显然也不会例外。保利地产(600048,股吧)的一位财务总监戏称,这些日子他不是在稽查局,就是去稽查局的路上。当然,和这些财务总监们直接打交道的不仅是地税部门,还有各地国税局,甚至连审计部门也会间接介入。“所谓重点税源要给予一些保护,但是检查的时候也是首当其冲。”上述曾任数家房产公司财务总监的人士说,现在房地产企业有的是地税的口,有的是国税的口,还有国地税一起的,这就是双倍,而审计部门主要是查这些税务局的执法依据尺度对不对。

  他说,有时国税刚发了个通知要稽查,还没开始查,地税就来了。“这仅仅是针对一家公司,比如北京有二三十家地产公司,国地税同时来检查的话,这些公司下面的税务专员基本是要满天飞的。

  地产大佬们自然也注意到了税务的重要性,有的企业甚至将税务部门独立出来。“在总部是将税务部门独立设置一个部门,分公司也同样如此,以万科为例,它向下要求上海、北京、深圳等一线大公司要有独立的二级税务部。”上述财务总监说。

  查税
  经济观察报从北京市一个区国税局获得的一份房地产行业查补税收情况显示,以企业所得税为例,该区域内房地产企业接近30户,所得税收入占比排在各行业之首。

  但是房地产企业税负情况保守估计普遍不到3%,最多一户到了9%。2009年评估时这些企业补税2000多万元,滞纳金800多万。到了2012年汇算清缴期内,这个区国税局对4家房地产企业进行了调研式纳税,查补入库税款2亿元,另外还对4家企业开展验证式纳税评估,又分别补缴企业所得税5100万元、5800万元、2.1亿元和2700万元。

  上述区国税局的一位科长对经济观察报说,2012年开展两类纳税评估之前,北京一家房地产开发公司已交企业所得税4000多万元,但在6月份实地走访该公司售楼处时,国税局的稽查人员发现该企业地下车库属于有产权的车库,在2011年底已经有部分车库取得了预售许可证,并进行了销售,但在企业申报的销售表上却没有找到车位的销售记录。

  此后,稽查人员查询住建委信息发现,这个车位已经累计销售了近1600万元,经与财务人员询问后,企业给出各种解释,但最后还是补缴了这1600万的所得税收入。加上其他的项目,这家企业最后共补交了2.1亿元。

  在2006年之前,这种景象是房地产公司难以想象的。“那时候税务机关对我们查的少,查税的人员素质也不是很高,专业能力有限,另外企业的规模也不大,就算来查也发现不了问题,所以就没有重视这种事。”上述财务总监说。

  虽然从2002年以来,每年房地产业和建筑安装行业都入围税收专项检查,但2006年无疑是力度最大的一次。国家税务总局稽查局的数据显示,房地产业及建筑安装业查补收入占2006年税收专项检查工作查补收入总额的42.51%。此后这一比例逐年升高,2007年为45%,2010年达到了49.23%。

  在业内人士看来,2006年之后,税务机关对房地产行业查税次数开始多起来,而且规模变大,一些以往并未关注的风险点被揪出来了,税务机关来了之后就会有争议。

  升格
  上述财务总监告诉经济观察报,房地产行业容易忽视的税收风险点,一是收入中的隐匿收入、延期纳税、关联交易等;二是成本中的发票问题、虚增成本、数据错误、成本分摊等。

  为了控制这些风险,房地产企业对税务的部门设置也开始一步步升格。从2006年前由兼职税务会计出面,到2008年由税务专员来处理,到现在专门成了一个集团税务部,有些房地产公司还要求北、上、广、深等各城市都要设子公司的税务部门。“税务管理部是地产公司的财务管理部门唯一被单独出来的,也是财务管理部的二级部门,这是万科的架构。”上述财务总监说,负责人叫做税务经理,也有叫税务总监,然后可能分为核算模块、内部模块等,不过这些没有部门,万科之所以设了一个部门,说明它把税务提到了一个很高的认识上。

  同样是万科,在集团总部是将税务部门独立设置一个部门,分公司也同样如此。集团向下要求上海、北京、深圳等一线大公司要有独立的二级税务部。该财务总监说,比如在北京要有一个财务部,财务部向下一定有一个自己的二级税务部,不一定是个人或必须是全职,但一定要有专门的负责人。

  另外,相对规模较小的公司也必须有税务专员,这些负责人就是税务经理,相当于整个财务部门的副经理或助理经理,基本上等同于这个部门的二把手,重要性正在逐渐凸显。

  以万科为例,集团的一线公司比如北京、上海等都有自己的税务经理,下面还有税务专员,属于垂直领导关系。该财务总监说,税务专员想要升迁,可以沿着这条线往上,同样财务经理在一线也是可以升为财务总监,再做好了是公司副总,再上面就是公司总裁了。

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