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房屋租赁涉税处理政策盘点

| 2020-09-06

       国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说,要盘活住房租赁市场。目前,我国房屋租赁主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城镇土地使用税、所得税等税种。《营业税暂行条例》和《房产税暂行条例》等规定: 出租人在约定的时间内将场地、房屋等转让他人使用,收取货币、货物或其他经济利益,按收入额缴纳5%的营业税(附征相应城建税、教育费附加)。

      房屋产权人出租房产的,依照房产租金收入计算缴纳的房产税,税率为12%; 对于居民住房出租后用于生产经营的,其缴纳的营业税应按5%的税率征收,房产税按12%的税率征收。按《印花税税目税率表》,租赁房屋按千分之一贴花,税额不足一元按一元计算。个人出租房屋,月租金收入在4000元以下的,应按月租金收入扣除800元费用后的应纳税所得额计税;月租金收入在4000元以上的,应按月租金收入扣除20%所得额计算缴纳个人所得税,税率均为20%。拥有房屋产权的个人,出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的,应按房屋占地(含出租的院落占地)面积,依适用的土地等级税额,计算缴纳城镇土地使用税。但是,在实际工作中,国家先后对不同情形的房屋租赁出台了不同税收政策,现将有关房屋租赁税收政策整理如下:

       关于房产租赁的基本税收规定
  目前,我国房屋租赁主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城镇土地使用税、所得税等税种。

  一般规定:财政部、国家税务总局〈关于房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知财税地[1986]8号)规定:免税单位出租的房产应征收房产税;纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴房产税;纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋,应按规定征收房产税;凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的,在施工期间,一律免征房产税;承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金的,仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

  《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。其他政策仍按现行规定执行。

  免税优惠:1.《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税的政策的通知》(财税[2000]125号)规定:自2001年1月1日对按政府规定价格出租的公有住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税。

  2.《财政部、国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》(财税[2004]123号)规定:自2004年8月1日起,对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税;暂免征收营业税、房产税的军队空余房产,在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》,以备查验。

  3.财税[2008]24号文规定:对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税;对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税;对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税。

  对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税;对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

  房产租赁中特殊情况的税收处理
  (一)明确租赁年限的税收处理《营业税暂行条例实施细则》第四条规定“转让不动产永久使用权,视同销售不动产”。但是《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”也就是说,只要合同明确了房屋租赁期限,哪怕租赁期限等于或者超过国家在现有规定中对于房产有明确的使用年限,也应该按照“服务业-租赁”项目征收营业税,其房产税当然也就从租计征了。

  (二)内部承包租赁的税收处理《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定:双方签订承包、租赁合同(协议,下同)将企业或企业部分资产出包、租赁,出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费(承租费,下同)按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下3个条件的,属于企业内部分配行为不征收营业税:1.

  承包方以出包方名义对外经营,由出包方承担相关的法律责任;2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算;3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以内部承包租赁涉及房屋的,按上述规定进行营业税等税收处理,涉及房产税的实行从价计征。

  (三)房屋用于仓储的税收处理《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[1993]149号)规定:仓储业,是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。租赁业,是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务,对于房产提供人分别按“服务业-仓储业”、“服务业-租赁业”征收营业税,但是采用仓储业,其房产税从价计征,按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据,税率1.2%.

  但要注意的是,《国家税务 总局关于货物运输业若干税收问题的通知》(国税发[2004]88号)规定:物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的,以其全部收入减去其他项目支出后的余额,作为营业税计税基数。物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票,提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。

  (四)物业代收房租的税收处理《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定:物业管理企业代有关部门收取水费、房租等的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、房租等不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

  (五)房屋视同出租的税收处理1.《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函[1997]490号)规定:以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定:企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。

  2.《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)规定:酒店产权式经营业主(下称“业主”)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,应按照“服务业-租赁业”征收营业税,按照“财产租赁 所得”项目征收个人所得税。由于房产用于商业用途,需要按收入额的5%缴纳营业税,12%缴纳房产税,同时按10%缴纳个人所得税。

  (六)房屋进行转租的税收处理《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)第五条规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)对于融资租赁行为采用的是差额计征营业税的规定,但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税目前没有规定,即需要按全额缴纳营业税。对于转租行为是否要征收房产税,国家至今没有明确政策规定,所以建议以各地税务部门出台的征收办法为准。

  (七)房屋售后返租的税收处理《国家税务局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》(国税函[2007]603号)规定:从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋建筑物等不动产,又通过租赁方式买受人回租该资产,企业无论采取何种租赁方式,均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

  《国家税务局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函[2008]576号)规定:房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税,每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。同时,按《营业税暂行条例》的相关规定,购房者需计算缴纳营业税等。

  有关房产租赁的几项特别税收政策
  1.《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定:从2006年1月1日起对地下建筑纳入房产税征收范围,并按用途实行50%-80%的计算原值的优惠政策,但“出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”。

  2.根据新《营业税暂行条例》及其实施细则规定,各省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内,根据实际情况确定本地区适用的起征点,并报财政部、国家税务总局备案。据此,各地结合当地实际情况,对个人出租房屋营业税起征点进行了确定。如江西省的起征点全省统一为1000元(含)。纳税人(个人,下同)的营业额未达到财政部规定的营业税起征点的,免征营业税;纳税人营业额达到起征点的,应按营业额全额计算应纳税额。

  3.《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》(国税发[1994]089号)规定:纳税人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。

  允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。同时,《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号)规定:取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。

  4.《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)明确规定:对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

  5.《财政部、国家税务总局关于经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》(财税[2006]100号)规定:自2006年1月1日起至2008年12月31日止,对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓,免征房产税。对与高校学生签订的 学生公寓租赁合同,免征印花税。对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入,免征营业税。但对利用学生公寓或教师公寓等高校后勤服务设施向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入,按现行规定计征营业税。对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入,免征营业税;但对利用学生公寓向社会人员提供住宿服务取得的租金收入,按现行规定计征营业税。

  6.《财政部、国家税务总局关于国家大学科技园有关税收政策问题的通知》(财税[2007]120号)和《财政部、国家税务总局关于科技企业孵化器有关税收政策问题的通知》(财税[2007]121号)规定,自2008年1月1日至2010年12月31日,对符合条件的科技园和孵化器无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征营业税;对符合非营利组织条件的科技园、孵化器的收入,自2008年1月1日起按照税法及其有关规定享受企业所得税优惠政策。

  7.财税[2008]24号文件规定:对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,应征收个人所得税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为廉租住房的,按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的,捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。廉租住房、廉租住房承租人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》的规定;廉租住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。

  8.《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号),则对无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策进行了重新明确。

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