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房地产企业开发间接费用的会计处理与税法差异

| 2020-10-01

  近期,笔者在对房地产开发企业进行专项稽查时,发现很多房地产开发企业在账务处理时将开发土地规划费、审批费和设计费、脚手架、竹搭、安全网、消防设施费用、测量费先计入开发间接费用,后结转至开发成本中,笔者认为账务处理存在不妥之处,按照房地产行业会计规定,房地产开发企业开发产品成本包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用和其他开发费用,其中开发间接费用是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用,包括工资和福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用,应作为开发间接费用,计入开发产品成本,但在实际工作中,除周转房摊销外,企业很难划清管理费用和开发间接费用的界线,因此,除周转房摊销外列作开发间接费用外,其余费用往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果开发产品不建现场机构,而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动,其所发生的费用可直接并入企业的管理费用。若企业建立现场管理机构,则所发生的费用计处开发间接费用中,开发间接费用科目用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用,企业发生的各项间接费用,借:开发间接费用,贷:应付工资、应付福利费、累计折旧、周转房摊销等。期末,借方归集的开发间接费用应按企业成本核算办法的规定,分配计入有关成本核算对象,借记开发成本-开发间接费用、贷记本科目,该科目应按企业内部不同单位部门分公司设置明细帐。企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用,计入管理费用。

  关于房地产开发间接费用的税务处理,《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)中规定:开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。对开发产品建造过程中发生的各项支出,当期实际发生的,应按权责发生制的原则计入成本对象;当期尚未发生但应由当期负担的,除税收规定可以计入当期成本对象的外,一律不得计入当期成本对象,同时开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象,同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本,开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用,包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等,应根据实际发生额按以下规定进行分摊:对属于成本对象完工前发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。对属于成本对象完工后发生的,应按计税成本结算的规定和其他有关规定,首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊,然后再将应由已完工成本对象负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

  可见,对于开发间接费用,首先要正确界定计入开发间接费用的范围,明确哪些项目应计入开发间接费用,哪些应计入期间费用;其次,会计与税法对开发间接费用的处理原则是一致的,即按权责发生制的原则及按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象。再次,现行税法并未对开发间接费用的标准及定义作出解释,所以,在会计核算中,财务人员遵循房地产行业一般处理原则进行核算即可,同时在财务核算中不要混淆开发间接费用和期间费用的界限,将应列入开发成本的支出列入开发间接费用不符合会计成本核算的要求,而将应计入开发间接费用的支出直接列入期间费用,则不但影响成本核算,还影响了当期企业所得税,实质上是偷税行为,因此,财务人员应正确核算开发间接费用,避免因不恰当的成本费用核算给企业带来不必要的损失。

  
 
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