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“营改增"后个人二手房买卖政策平移或仍按5%征收率计征

| 2020-10-01

全面推开营改增试点已经箭在弦上。

其中,个人二手房交易将由营业税改征增值税,税率将如何变化,无疑是大家关注的重点之一。

21世纪经济报道记者掌握的一份营改增试点实施办法显示,后续营改增对很多业务都有过渡安排,其中“销售不动产”部分,个人销售不满2年住房的,按5%征收率全额缴纳增值税;销售满2年的住房,免征增值税。

业内专家对21世纪经济报道记者表示,国务院总理李克强强调营改增试点要保障所有行业税负只减不增,国务院常务会议指出原有优惠政策会延续,且有其他过渡政策。个人二手房买卖若按5%征收率计算增值税,跟营业税条件下税负相当,个人二手房买卖者税负不会增加。

或平移营业税政策

3月18日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署从今年5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。

随后,财政部公布了四大行业增值税税率,建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

这引起一些二手房买卖方的焦虑。在广州拥有住房、近期考虑换房的李伟(化名)对21世纪经济报道记者表示,正在考虑是否要赶紧把手里住房卖掉、买入新的改善性住房。因为5月1日起将改征增值税,若对个人住房的增值额征收11%的增值税,相比5%的营业税,税负要高出很多,换房成本可能会高很多。

北京一房屋中介对21世纪经济报道记者表示,北京房价现在还在上涨,营改增的政策现在还没有明确,但如果税率提高,税负可能会上升。

这无疑与官方释放的“减负”的信号相悖。当前房地产市场分化严重,一线城市房价上涨,营改增政策不明朗,也有人担心可能借此控制房价。

据21世纪经济报道记者掌握的营业税改征增值税试点实施办法,个人二手房买卖环节的增值税,可能平移营业税的政策,税率仍为5%,免税的优惠政策也进一步延续。

“个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。”

增值税,是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种,常规计征办法是逐节征收、环环抵扣,简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例(即征收率)缴纳增值税,类似营业税做法。

如一套住房,原价购入是100万,卖出价格为200万。若按照不动产业11%的税率,常规计征办法,销项税额减去进项税额(200×11%-100×11%=11),得到应缴增值税额11万元;若按简易计征办法,即对销售额200万,按照5%的征收率计征,应缴纳增值税10万。这与原营业税税负是相当的,现价200万按5%营业税税率计征,得到应缴10万营业税。

据了解,5%的征收率,在我国目前增值税体制下,是一个全新的税率,属于过渡政策的范畴。原增值税一般纳税人有17%、13%这两档税率;此前营改增试点四年时间,试点一般纳税人分别适用11%、6%的税率,针对小规模纳税人仅有3%这一档征收率。

业内财税专家对21世纪经济报道记者表示,个人二手房交易改征增值税,适用5%的征收率,也是为了改革平稳过渡、不增加纳税人负担的做法。

北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示,营业税存在环环征收、重复征税的问题,个人二手房流通次数增多,会加剧重复征税的问题。但增值税只对增值额征税,从长远和税收原理来看,营改增是减税的。

暂由地税部门征收

某地税局官员对21世纪经济报道记者表示,税务系统内部已经下发文件,营改增之后,个人二手房交易这块的增值税仍暂时由地税部门征收。因为二手房交易环节的其他税种,如个税、契税等均由地税部门负责,为统一方便管理考虑,营改增之后,仍由地税部门征收。

目前,我国二手房交易过程中存在营业税、个税、契税、城建税、教育费附加税等,个人二手房交易中暂免征土地增值税和印花税。

正常而言,营业税、个税、城建税、教育费附加税是向卖房者征收,仅契税是针对买房者征收。但在实际市场交易过程中,尤其是一线城市,基本由买房者承担所有税费。交易过程中产生的税收,不能通过按揭贷款实现,在购房时,需要实付——这笔税款构成买房者当期实际的“负担”。

深圳一家地产中介对21世纪经济报道记者表示,目前深圳个人二手房买卖过程中,主要包括5.6%的营业税(5%为营业税,0.6%为城建税、教育费附加税等)、1%的个税、1%-1.5%的契税,营业税在其中比重最大。

北京的情况略有不同。由于个税严格执行价差的20%,不能享受“满五年,且为唯一住房”的二手房,买卖过程中,个税可能超过营业税,为交易过程中最大的一笔税款。

北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示,个人房屋交易产生的个税,原本有两种计征方式,一种是按现价减去原值,针对差价征收20%的个税;对于那些难以提供房屋原值的住房,适用第二种征收方式,由税务机关核定一个征收率,对住房现价按征收率征收一定比例,基本为1%。后来,为调控上涨过快的房价,严格执行20%的征收办法。

营改增之后,是否会对房价产生影响呢?社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道记者表示,营改增不会对二手房交易的价格产生什么影响,房价基本由供需关系决定,税收只是起到一定调节作用。

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