• QQ空间
  • 收藏

解决地下车库的“成本倒挂”的一个案例分享

| 2021-01-19

  地下车库与地上房产形成建筑整体,从投入产出比来看,地下车库通常呈现实际造价成本高而市场销售价格低的特征,即“成本倒挂”,并且地下车库的销售通常从时间上滞后于地上房产,很难做到与地上房产同步。上述原因会导致企业出现“前盈后亏”,而我国的企业所得税法对“前盈后亏”情况无法退税。

  一、案例概况

  某企业的某楼盘商品房已销售完毕,车位尚未售出,车位成本为3000元每平方米,而当地地下车库的市场价格为1000元每平方米。

  二、企业的困惑

  未来销售地下车库的年度就会出现卖一平方米车位亏损2000元的倒挂状态,而企业所得税只能向后弥补亏损,就会出现“前期盈利,后期亏损”,企业无法退税的现象。

  三、解决思路

  按照国税发【2009】31号文第33条(以下简称第33条)规定进行成本分摊,即“利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施”来处理,也就是说将地下车库的成本全部分摊到地上房产中。这样将有效解决地下车库成本与房屋成本挂钩的问题。

  四、效果分析

  如果前期将全部商品房销售,而车位全部没有对外销售,那么车位的成本全部进入房屋销售成本扣除,以后卖地下车库的时候,只有收入没有成本。即使极端情况下,前期由于车位的销售收入未计入,而成本全部计入,产生亏损,由于我国施行“向后5年弥补亏损”的弥补亏损制度,这部分亏损也能下未来卖车位时得到扣除。

  五、合法性分析

  1、符合第33条立法本意

  第33条的立法本意,如将地下车库与房子每一平方米成本分摊的相等,有可能出现“成本倒挂”,为解决该问题,总局在31号文件草稿讨论中,曾经有过对地下车位给予成本系数(例如50%)的动议,但是由于车位所处城市不同,同一城市的区域不同,其销售收入相差悬殊,难以给出同销售收入配比的成本系数,因此总局在33条中,干脆换一种思路解决问题,利用地下基础设施形成的停车场所,一律作为公共配套设施。

  2、关于地下车库是否保留成本的分析

  对于利用地下人防设施建造的车位,按照33条,车位无需保留成本,这一点全国税务机关已经达成共识,争议较大的是有产权的地下车位是否需要保留成本。

  我们来看一下33条的原文“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。”,我们可以理解为利用地下基础设施形成的停车场所,无论产权归属,均可以作为公共配套设施费处理。

  这一点,我们业界人士已于2014年7月9日当面就此事请教了写国税发【2009】31号文件的那位总局领导,总局领导再次明确,33条无需考虑产权,只要是利用地下基础设施形成的停车位,一律无需保留成本。

  六、本方案适用范围

  从第33条规定不难看出,本成本分摊方案仅适用于利用地下基础设施形成的停车场所,而不适用于企业单独建造的停车场所。

  七、结语

  地下车库情况比较复杂,再加上各地地方性政策比较杂乱,对相关人员的政策理解把握程度要求较高,稍有不当就会给企业带来税务风险。我们建议企业与专业咨询公司合作,在降低企业税务成本的同时降低税务风险。

2021-03-05
公告解读 假玉衣骗得真贷款
     “金缕玉衣”资料图。   “假作真时真亦假”,曹雪芹写在《红楼梦... <详情>
2021-03-05
公告解读 我国明年底前将完全取消企业银行账户开户许可
原标题:我国明年底前将完全取消企业银行账户开户许可   12月24日召开的国务院常务会议决定,明年底前完全取消企业银行账户开户许可。   银行账户是支付体... <详情>
2021-03-05
公告解读 从比较角度看金融业增值税改革——来自中国金融业“营改增”的样本及经验
  金融业由于其特殊业态,对其征收增值税给各国带来了不小的挑战。我国开征增值税的历史并不长,2016年5月1日,金融业从营业税改征增值税,开启了增值税全面覆盖的... <详情>
2021-03-05
公告解读 退休生活30年或需1500万元 如何攒够养老钱
  不知不觉俞先生人已过四十,事业稳步上升的同时,身体开始渐渐发福,精力、体力都不似之前充沛,养老这个话题也开始在他和身边的朋友更频繁地出现。经常算算离退休还有... <详情>
2021-03-05
公告解读 常熟农商银行镇江分行开展新版人民币宣传活动
金山网讯  为配合做好2019版第五套人民币的发行工作,常熟农商银行镇江分行多措并举,在践行普惠金融知识宣传义务的同时,关注舆情,提升服务,为保证此项... <详情>
2021-02-26
公告解读 巴乔点燃岛城盛夏激情
青岛财经日报/青岛财经网 记者 李菁 传说中的大雨没有来,传说中的足球忧郁王子巴乔真的来了! 自7月20日起,足坛巨星罗伯特·巴乔受青岛... <详情>