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集资建房所得是利息收入还是转租收入?

| 2021-01-19

  案例:A公司按照政府城市规划要求,将一闲置旧房进行改扩建和装修作为临街门面,由于资金紧张,公司发动员工集资400万元修建,并与员工签订协议,约定房产权属不变,集资本金不退,工程完工后,员工可以获得20年使用权,享受门面对外出租的租金收益分配,另外,公司工会受员工委托与公司签订租赁合同,每年由工会向公司支付60万元租赁费。门面对外出租后,公司工会与承租方签订租赁合同,每年取得租金收入300万元,扣除相关税金、缴纳给公司的租赁费以及其他费用后剩余的租金收益按员工具体出资人和出资金额进行分配。
  
  问题:A公司员工取得的剩余租金收益属于集资利息收入还是房屋转租所得?应该如何缴纳各项税金?如定性为集资利息所得,员工集资400万元本金是否可以从租金分配收入中扣除?
  
  第一,该案例如何定性,应依照公司与员工签订的协议为准,首先协议约定了员工集资本金不退,员工可以享有装修后房屋的20年使用权,则不能视为员工借款给公司使用。其次公司工会代表员工与公司签订的也是租赁合同,那么出租房屋的剩余租金收益分配就不能视为员工集资利息所得,也就谈不上扣除400万元集资本金按照利息收入计算个人所得税的问题。
  
  第二,该案例定性为转租,则还要明确改扩建、装修的主体是谁,主体不同,对于公司和员工的纳税处理方式也存在影响。
  
  在主体为公司的情况下,按照三个阶段分析。第一阶段理解为员工首付400万元外加每年固定60万元作为租金租赁公司房屋20年。公司每年租金收入平均80万元,公司应当据此缴纳5%营业税、12%房产税、0.1%印花税和确认租赁收入计算企业所得税。400万元改扩建、装修款应计入房产原值,按规定计提折旧在所得税前扣除。第二阶段理解为公司工会代表员工将房屋对外租赁,每年租赁收入300万元,据此缴纳5%营业税、0.1%印花税,根据目前各地相关政策规定,对转手出租房屋所取得的租金收入,不缴纳房产税。第三阶段,公司工会将对外租赁收益扣除上缴租金、税金后按照出资人和出资金额进行分配,根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)规定,个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序为:①财产租赁过程中缴纳的税费;②向出租方支付的租金;③由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;④税法规定的费用扣除标准。假设适用20%扣除标准,个人所得税为〔300-300×(5%+0.1%)-80〕×(1-20%)×20%=32.752(万元)。
  
  在主体为员工的情况下,也按照三个阶段分析。第一阶段理解为员工每年固定60万元租金租赁公司房屋20年。公司每年租金收入平均60万元,公司应当据此缴纳5%营业税、12%房产税、0.1%印花税和确认租赁收入计算企业所得税。400万元改扩建、装修款与公司无关,不得在公司税前扣除。第二阶段理解为公司工会代表员工将房屋对外租赁,每年租赁收入300万元,据此缴纳5%营业税、0.1%印花税,不缴纳房产税。第三阶段,公司工会将对外租赁收益扣除上缴租金、税金后按照出资人和出资比例进行分配,400万元改扩建、装修款按照租赁期限20年予以扣除,个人所得税为〔300-300×(5%+0.1%)-60-20〕×(1-20%)×20%=32.752(万元)。
  
  结论:改扩建、装修主体无论是哪一方对于员工个人所得税没有实质影响。但是对于公司纳税会有区别,第二种情形下,公司按照60万元计算缴纳房产税。在第一种情形下,公司按照80万元计算缴纳房产税。且根据《营业税暂行条例实施细则》规定,纳税人提供租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。第一年首先要按照460万元计算缴纳营业税。因此,装修主体为员工的情况下综合税负较低,为该案例的优先选择方案。
  
  注意事项:根据国税函〔2009〕639号文规定,取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。公司视同出租给员工的房屋也应正常开具发票,在装修主体为公司的情况下,按照每年80万元开具发票,在装修主体为员工的情况下,按照每年60万元开具发票。

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