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国税发[2009]31号文在各地理解和执行中的差异分析与提示

| 2021-02-04

房地产企业税收问题是让许多纳税人和税务征管人员感到困惑的地方,也是目前国内税企争议较多的行业问题。
新31号文发布一年多,对于房地产所得税的研究和解读已经铺天盖地,很多精英对其条款已经乱熟于胸。视野论坛有以云中飞,cia40416矫健, hexuanhyc1,
zhangchunl, jhxlb, 彩花大盗为代表的财税精英,对房地产政策分析得淋漓尽致。本人虽负责本地房地产所得税政策解释、问题解答、争议处理等工作多年,自认为没有他们理解深透,再解释具体条款已经多余。
这几天与各省所得税处同仁一起学习和讨论了房地产业所得税各项政策文件的出台背景和执行问题的意见和建议,天行健感受很多,综合各省市房地产业所得税征管情况,总结了目前房地产业所得税实际操作中的理解和执行争议问题由来和发展趋势,顺便给纳税人一些提示,供大家参考。
以下只是个人观点,不代表任何组织和个人。欢迎大家提出意见,参与讨论。

新31号文件各省市理解和执行不一致主要是因为:
1;文件出台前正值房地产处于假摔的困难时期,政策制定充分考虑到振兴房地产业,活跃房地产市场的重要性。也考虑了地方政府对房地产业财政贡献的依赖。政策相对宽松。没想到,房地产价格逆市大涨,各地只能利用文件的漏洞或不严密或与其它法规如征管法不一致条款进行有利于地方、有利于征管的解释,由此造成各地执行的差异。
2;31号文件大多考虑了北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产行业发展和经营现状,一线城市对这个文件没有太多意见。但中小城市执行起来有困难,有些条款只能变通或进行不同解释。

差异一;房开企业完工时间选择的争议
新31号文第三条确定了视为已经完工的三个条件。但2010年5月12日总局又发布《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函[2010]201号
实际操作中,房地产企业和基层主管税务机关就什么时间为“开发产品开始投入使用”而争议,存在开发的商品房其中有一户未卖出,就不认定为已经完工的现象。
提示:此争议产生与地方政策和税企业关系处理有一定关系,主要针对一线城市房价过高上涨过快而出台的,目的是促使一二线开发商尽早完工清算,税款及早入库。三四线的房地产纳税人可以与税局协商,争取有利的完工时间是的可能的。

差异二:房地产企业是否可以进行核定征收?
新31号文第四条
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
征管法规定房地产企业可以核定征收。31号文规定不得事先确定所得税的核定征收方式。是否可以理解为税务机关可以事后核定征收?
大多三四线城市税务机关事实上采取事后核定的方式,对纳税人进行事实上的核定征收。
有的省市采取核定与查收征收相结合的方式,即:日常预缴时,按计税毛利率为应税所得率,直接计算出应税所得额,不扣除任何税费,按适用税率计算所得税额。年末汇算清缴时,如房开企业申报应纳税所得额大于按计税毛利率计算出的所得额,本年所得税按企业申报额计税。如申报额小于按计税毛利率计算出的所得额时,本年所得税以预缴额为准。
企业如申报额小,且不同意按计税毛利率标准征收所得税,税务局将对其立案进行稽查,以稽查结论作为征税依据。有几个企业能不被查出问题?在这种情况下,大多企业选择同意税务机关的做法,事后核定,税企关系由此和谐。

为什么三四线城市税务机关乐于核定呢?
原因一,目前房地产业财务部门集中了全国财税界的精英,而地级市以下对房地产行业财务税收精通的人太少,大多一知半解,房地产业务水平相差太大。
原因二,房地产商能量太大,基层税务机关很难处理好与房地产企业关系的尺度。税务干部因房地产企业牵连而受到处理的常有耳闻。

鉴于目前税务局稽查水平问题,能够精通房地产企业财务和税收政策的稽查员太少,查帐征收对税务机关是很大的考验,执法风险非常大。欠发达税务机关也乐于对房地产企业进行简单化处理,如事实上的核定征收等等。
提示:纳税人可以主动选择事后核定征收的方式,避免查帐征收带来的补税罚款风险。充分利用核定征收为征纳双方带来的好处,规避涉税风险。

差异三:开发商企业代有关部门、单位和企业收取的各种费用征税争议。
新31号文规定,代收费用,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
税务机关认定标准大多是看发票,企业向业主开发票,就一律认定为销售收入。
提示:房开企业对策一与收费部门谈判,由收费部门向业主开具发票;对策二文件只是规定“由企业开具发票”,那么房开企业开具收款收据,不开税务机关的发票试试,有企业因此而没有缴税。对策三查帐征收,来五去五,所得税不损失,但营业税要交。如是核定征收,代收费营业税、所得税都要交。

差异四:第六条
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现争议
预收收入在企业财务制度上一直做预收帐款处理,与31号文件规定不一致。对此一些省份内部解释是“未完工产品取得收入不作为本期销售收入,按会计制度要求处理。”没有正式文件,内部掌握。主要是为了方便预征税款,业务招待费、广告费、业务宣传费也不允许在预收环节扣除。
此规定导致部分税款前置,为事后核定征收做准备,对房地产商来说是税收的时间性差异。
提示:房地产企业要与征收机关沟通好,对此有明确的约定,免得在纳税时间上产生争议,还要避免征管部门与稽查部门认定上产生争议。

差异五;视同销售产品价格确认争议
31号文规定了视同收入价格的方法和顺序为
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;?
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;?
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
提示:房开企业与税务机关确定视同销售价格时应按(三)、(二)(一)的顺序,因为(一)(二)两项每个检查人员参照物不同,结果都会不一样,只有成本利润率税企双方、稽查员之间认定结果可以几无争议,这样可以避免不同年度,不同稽查层次和稽查人员对视同销售价格确认不同导致补税风险。

差异六:开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率差异。
计税毛利率在各省之间,省内各市之间,国地税之间都有不一致的情况,规定是省会不得低于15%,地级市不得低于10%。
争议在于是否允许扣除当期营业税及与预收收入相关的税费。
有的省市允许扣税费,计税毛利率按最低执行;
有的省市不允许扣税费,计税毛利率按最低执行;
有的省市允许扣税费,计税毛利率按最低加上5%--10%执行;
提示:此税收政策应按照当地税务机关规定办,不同计税毛利率,开发商总的税负大致相当,只是时间性差异。为这个问题与税务机关争执不可取。

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