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房地产开发商将商品房转作自用是否视同销售?

| 2021-02-26

      某房地产开发公司将部分尚未出售的商品房转作自用,这部分商品房是否要按视同销售处理?

  此行为属于将开发的商品房转作固定资产,如果发生在2008年1月1日以前,按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),开发企业将开发产品转作固定资产,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号),改变资产用途(如自建商品房转为自用或经营),由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入。对2008年1月1日以前发生的处置资产,2008年1月1日以后尚未进行税务处理的,按国税函[2008]828号文件规定执行。

  营业税暂行条例及其实施细则规定,在我国境内有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税纳税义务人。所谓有偿,包括取得货币、货物或者其他经济利益。单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。由此可见,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得货币、货物或者其他经济利益的,是征收营业税的前提,但单位将不动产无偿赠与是例外。对房地产开发企业将开发产品转作固定资产用于本企业自用、样品等行为,作为房地产开发企业既未取得货币、货物及其他经济利益,又不存在着无偿赠送他人的行为,所以,对货物在统一法人实体内部之间的转移,不视同销售,不征收销售不动产营业税。

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。由此可见,对开发的商品房转为自用或出租等,不论是否办理产权,只要产权没有发生转移的,不征收土地增值税。

  契税暂行条例及其实施细则规定,在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。房地产企业开发的商品房留作自用,产权未发生转移,不缴纳契税。若该房地产企业的商品房系通过受让其他开发企业转让房产或者在建工程而取得所有权的,则存在产权转移行为,应按规定缴纳契税。

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