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对外租赁的无产权车库能按公共配套分摊扣除吗?

| 2021-03-20

  案例:某房地产开发公司某小区项目于2018年完成项目建设且全部售磬,并开始交房使用。该项目地下车库有非人防面积近1000平方米,因无法办理产权证,采取长期租赁(20年)的方式由业主使用。公司将无产权地下车位(非人防)对外长期租赁取得的租金收入,在财务会计报表和纳税申报表中,也按租金收入进行账目处理和税款申报。但公司对该地下车位的开发成本,全额按照公共配套设施予以分摊扣除。该公司无产权地下车位(非人防)的资产处理是否正确?

  公司财务人员认为:依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号印发)第三十三条“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理”的规定,企业对项目中无产权对外长期租赁的部分的地下非人防车位的成本支出,作为公共配套设施,分摊给地上可售部分,予以扣除,符合税法规定,并无不妥。

  其实,对于房地产开发经营业务中,哪些成本对象应当归属于公共配套设施,对其成本按照项目可售面积分摊扣除,是有着完整且严密的规定的,绝不能断章取义,以偏概全。

  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号印发)第二十七规定,计入公共配套设施费,专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。明确界定了公共配套支出的三个性质——实际发生的支出、独立的支出和非营利性支出,其中“非营利性”是公共配套支出的实质性要件。

  同时第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。该条款规定了公共配套支出税前扣除的一般方法,只要属于公共配套支出的,就可以直接在可售面积中分摊并依法扣除。

  另外,对于车位的处理又特别规定:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

  对照上述规定,企业开发的无产权地下车位(非人防),应当作为一个单独核算的成本对象,对其满足“开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的”条件的,按照公共配套设施处理,其成本支出在地上可售面积分摊记入开发成本并扣除。但是对于长期租赁的营利性地下车位,即便是利用地下基础设施形成,因其不符合公共配套设施的非营利性要素,而应作为单独的成本对象或是企业资产予以核算,而不能做为公共配套设施支出在开发成本中扣除。

  因此,对于案例中某公司开发并对外租赁的无产权地下车位(非人防),不符合公共配套设施“非营利性”的基本条件而不能按照国税发〔2009〕31号第三十三条的规定“作为公共配套设施进行处理”,而需要单独作为一个成本对象,转为公司的固定资产,按期折旧并扣除。

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